Fremtidssikring af danske realkreditlån

Internationale ratingbureauer skal have tillid til det danske realkreditmarked. Og boligejere skal ikke være bange for, at de i tilfælde af en ny og mere ekstrem finanskrise bliver nødt til at gå fra hus og hjem. Derfor har regeringen besluttet at fremsætte et lovforslag, der fjerner realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko ved de populære F1-lån. Det skærper de internationale ratingbureauers tillid til den danske realkreditmodel. Boligejere med et F1-lån vil i sagens natur stadig kunne opleve, at deres rente stiger og falder. Men der vil være en grænse. En finanskrise vil ikke kunne give ukontrollerede rentestigninger med katastrofale følger for både den enkelte og for boligmarkedet. Det giver tryghed.

Vi griber ind nu, fordi både de internationale ratingbureauer og EU har ytret bekymring overfor den danske realkreditmodels flekslån, og på den baggrund har de skærpet kravene. Bekymringen for særligt F1-lånene bunder i en frygt for, at det i en ekstrem samfundsøkonomisk situation kan blive umuligt for realkreditinstitutterne at refinansiere – eller sælge – F1 obligationerne, fordi de skal sælges på finansmarkederne hvert eneste år.

Tryghed og tillid
Som forbruger har man med et F1 lån – eller rentetilpasningslån – fordel af en lav rente, men man løber samtidig en risiko for, at renten bliver højere end de der har fastforrentede lån, hvis renteniveauet stiger. Det kan den stadig gøre, men fremadrettet sikrer vi markedet således, at der er et sikkerhedsnet, hvis en ekstrem situation skulle opstå, hvor renten stiger mere end 5 procentpoint på et år. Det er dog en temmelig usandsynlig situation. I løbet af de 150 år vi har haft vores realkreditsystem, er det nemlig ikke sket en eneste gang, at renten er steget med 5 procentpoint på et år. Men vi vil gerne være på den sikre side. For efter finanskrisen har vi alle fået øjnene op for, hvor usikkert det finansielle marked er. Derfor er vi nu i fuld gang med at sikre, polstre og stramme op i alle kroge af den finansielle sektor.

Fra flekslån til fastforrentet lån
Helt konkret består lovforslaget i, at vi indfører en tvungen forlængelse af F1 lånene, hvis renten skulle stige mere end 5 procentpoint ved en auktion eller ved, at en auktion fejler. Når forlængelsen udløses bliver lånet automatisk lagt om til et fastforrentet 29-årigt lån med en rente, der fastlægges efter den på tidspunktet gældende rente, der rundes op til nærmeste hele tal plus 5 procent. Har man for eksempel et F1- lån med en rente på 1,8 procent, og renten pludseligt stiger med mere end 5 procent mellem to refinansieringer, ja så kan boligejeren maksimalt opleve en rente på 7 procent i 29 år. Men da en auktion aldrig er fejlet i dansk realkredit, og da en rentestigning på 5 procentpoint er yderst sjælden – ja nærmest hypotetisk, er vurderingen dog, at investorernes risiko for løbetidsforlængelse stort set er lig nul. Derfor har nationalbanken også tilkendegivet, at den ikke vil ændre på sit belåningsgrundlag.

Lovforslaget er blevet positivt modtaget i Folketinget og rost af medlemmer lige fra Enhedslisten til Konservativt Folkeparti. Også de finansielle kommentatorer har reageret positivt, og eksempelvis har Thomas Bernt Henriksen, økonomisk redaktør på Børsen Finans, understreget, at modellen vil skabe sikkerhed om, hvordan realkreditsystemerne vil være indrettet i fremtiden. Han kalder lovforslaget for ”et skridt ud af den økonomiske krise og et lidt større skridt ud af finanskrisens lange skygge.”

Det er hensigten, at lovændringen skal træde i kraft 1. januar 2014 og skal gælde både i forbindelse med optagelse af nye realkreditlån og ved refinansiering af eksisterende realkreditlån. Lovforslaget forventes vedtaget med et bredt flertal i Folketinget.

19 responses to “Fremtidssikring af danske realkreditlån

  1. 1) Vi skal gøre os klart, at der er ikke nogen investorer til flexlån i øjeblikket. Langt hovedparten af de korte flexobligationer er nogen som realkreditinstitutterne og deres banker køber selv. Det kan være direkte eller gennem forskellige stråmænd; men i sidste ende hænger bankerne på den.

    Pensionskasserne vil i hvert fald ikke røre ved dem, så meget er sikkert.
    Det betyder, at refinansieringen af flexlortet er afhængig af om banker og realkreditinstitutter kan låne pengene. Vi skal ikke længere tilbage end til 2008, hvor det viste sig, at det kan de ikke – nødvendigvis!

    I mellemtiden er situationen blevet væsentligt forværret.
    Dels er den samlede mængde flexudlån øget fra 1177 mia. i 2008 til p.t. 1788 mia. – det er en forøgelse på 600 mia. Bare FORØGELSEN er 1/3 af det danske BNP. At nogle af obligationerne har fået en lidt længere løbetid, det er kun kosmetisk.

    Der er nemlig også flex med afdrag.

    2) Det andet er, at vi véd, at flextumperne ikke kan betale 6%, fordi det var dér, det gik så frygtelig galt sidste gang. Vi véd også at oveni flexlånene er der 275 mia. i bankboligudlån med længere løbetid end 5 år. I de mellemliggende år er der ikke afdraget på de dyyyyre banklån oveni: Tværtimod er disse banklån steget fra 220 mia.
    Med andre ord, jeg mener at stigningen på 5% ligger alt for højt.

    3) I 2008 var de pengepolitiske udlån fra Nationalbanken – så vidt jeg husker – på ca. 100 mia. – det voksede så under Bankpakke 1 til 250 mia.
    I dag ligger indlånet i Nationalbanken på små 200 mia. De pengepolitiske udlån er officielt på 12-15 mia. p.t. Men her kommer så 41 mia. i ECB, som Nationalbanken, så vidt jeg har forstået på statsministeren, har garanteret for plus vel det samme beløb formidlet gennem Riksbanken til Nordea.

    4) Vi ser snart sagt hver måned, at pensionisterne ikke kan få deres pension udbetalt p.gr.a. “EDB-problemer”. Årsagen til at maskinerne ikke virker er, at der ganske enkelt ikke er penge i Danske Bank! Det er så ikke enestående med den nødløgn (selvom den er mere end trættende), noget tilsvarende er fast procedure i Irland og England; men det viser, at der ikke er likviditet i SIFI’erne.

    Jeg kan ikke dele den optimistiske udtalelse fra Nationalbankdirektøren, at det er usandsynligt med et indgreb af den karakter.
    Jeg kan heller ikke forstå, hvad han mener med at flexlortet har været likvidt – al den stund at det har været anvendt i repo aftaler – ja, indtil pensionskasser mm. mistede tilliden.

    Jeg er således enig i, at det er bydende nødvendigt, at handle nu inden “auktionerne” – om det er nok? Det får vi forhåbentlig aldrig at vide; men sporene skræmmer.

    Jeg hæfter mig imidlertid mere ved Erhvervs- og Vækstministerens initiativ til at lovgive omkring en tilsynsdiamant for realkreditten, der vil begrænse flexlån i det hele taget og specielt på visse brancher.

    Situationen er blevet stadig værre i de foregående fem år, fordi bankerne er mere end klar over, at flextumperne hverken kan eller vil betale – og man har ikke villet sende folk på tvangauktion – ikke af sit hjertes godhed; men fordi der ville ske en katastrofe – for bankerne altså. Derfor har man fortsat med at ignorere, at flextumperne hverken har betalt kridte eller bank.
    Bankerne har systematisk saboteret en hævning af flexrenten, der ville kunne have medført en konvertering fra visse låntagere til fast forrentede annuiteter – som kan sælges – og her er investorerne ikke ublu. Vi taler om renter på 3½ % – hvis der vel at mærke afdrages.
    Hensynet er naturligvis, at ejendomsværdierne ville falde som en sten, hvorved “sikkerheden” bag flexlortet ville være en by i Rusland.

    Vi må i denne forbindelse opgive “boligejerne” for de er fortabt, hvis de er flextumper.
    Vi må med andre ord vende os til de andre debitorer som landbrug, industri, udlejningsbyggeri. Disse skal have deres variable lån med afdrag over på fast forrentede lån.
    Der har det sidste halve år været et lille fremskridt i det støttede byggeri; men det har været omkring sølle 5 mia.

    Det er kun én vej: At flexrenten kommer op på 2-3% så det kan svare sig for debitorerne at lægge om. Alene det, at der er de 200 mia. i kontant i Nationalbanken – og formentlig 50 mia., der er flygtet til udlandet – gør at disse begrænsede mængder kan sælges til investorerne.

    Men at tale om en “fremtidssikring” af flexlortet – det er lidt for meget banklyrik efter min smag.

  2. Efter nøjere gennemlæsning.

    Det er et farvel til flexlånene.

    Man bliver nødt til at hæve flexrenten, fordi ellers får man ikke debitorerne over på fast forrentede annuiteter.

    Samtidig vil man stramme likviditeten hos bankerne, så den eneste måde, de kan skaffe sig likviditet på er ved at flytte flextumper over på fast forrentede annuiteter.

    Det kommer til at betyde tvangsauktioner og frem for alt: Tab i banker og kreditforeninger – eller rettere konstatering af allerede lidte tab.

    Man vil ikke ud i et statskup, som det Straarup lavede i 2008 med bankpakke 1! Her tog Danske Bank hele landet som gidsel.

    Selvfølgelig er de nuværende ejendomspriser alt for høje: Der er ikke nogen almindelige mennesker, der kan forrente og afdrage 2 millioner kroner.
    Som Abraham Lincoln sagde: “Vorherre må have holdt umådelig meget af almindelige mennesker, siden han lavede så mange af dem.”

    Det her er at sætte bankerne og realkreditinstitutterne et oversavet jagtgevær for panden!
    Ja, man har end ikke gidet file kanterne på mundingen af efter nedstrygeren.

    Nu drejer det sig om at redde så mange boligejere, lejere, virksomheder og landbrug ud af kløerne på banker og kridter som muligt.

    Dem, der kan klare sig, de kommer til at vise, at de kan klare sig. Dem der ikke kan klare sig: De forbliver bankernes og realkreditternes problem – de kan ikke mere skyde ansvaret fra sig.

  3. Statsgaranterede subprimelån – Så kan vi vist ikke synke lavere.

    Hvis man ikke kan slå feberen ned, kan man jo smadre termometeret.

  4. Bundsgaard:

    Det er nu nok så meget lige omvendt!

    Det er et forsøg på at begrænse subprime elementet i realkreditten, således at investorerne har et reelt papir at anbringe pengene i – specielt i længere tid.

    Der er 1/4 af det samlede realkreditudlån, der er flex med afdrag, der løber en fuldstændig vanvittig og uovervejet risiko. Det er så ikke boligejerne, men fortrinsvis erhvervslivet, udlejningsbyggeriet og det støttede byggeri.

    Alene på de områder er der en 2-300 mia., hvor der ikke er nogen grund til flexlån – og NEJ, der er INTET argument for flexlort til dem.
    Det beløb kan umiddelbart flyttes til meget lavt forrentede faste annuiteter. Pengene ligger der jo kontant – og de er ikke kritiske med afkastet: De er flygtet fra realkreditobligationer, fordi bankerne ligger og køber deres eget flexlort, fordi deres udlånskunder er insolvente og illikvide.
    Det er banker og kridter, der systematisk ødelægger alt for sig selv.
    Lad så være at flextumperne er nødlidende; men det er altså ikke noget argument for at lade det gå ud over andre.

    Det andet med “at slå termometret i stykker” er lige så forkert et – tja, lad kalde det udbrud – al den stund, at man indfører en tilsynsdiamant, hvor man ser på sammensætningen af kreditforeningernes udlån på brancher og lånetyper.
    Her stikker man NETOP termometret i patienten.

    Tænk, at nogen kan skrive så meget nonsens på så lidt plads – det er om ikke andet, så en form for præstation.

  5. Man kan jo undre sig over, at det overhovedet er lykkedes at havne så dybt nede i skidtet(igen igen) med alle de “kloge” politikere og økonomer vi har til rådighed.

  6. Et sikkerhedsnet som forhindrer folk i at gå på R.. hvis renten normaliserer sig. Én ting er det klart tillidsbrydende koncept, men er det overhovedet lovligt?

    Tilkommer det Sass Larsen og Brian Mikkelsen at gøre uansvarlige låntagere immune overfor renteudsving.

  7. Jens Winther det skulle ikke undre mig, om de også i andre sammenhænge har svært ved at følge med. Er de ansat i en bank – eller måske på Christiansborg?

  8. Og socialdemokratiet kan ikke forstå at de taber næste valg. I sig selv grund nok til, at det ikke er et tab for andre end Socialdemokraterne.

  9. Bundsgaard: Der er overhovedet ikke tale om at gøre uansvarlige lånere immune over for noget som helst.

    Sagen er den, at man fratager bankerne og kridterne en trussel – meget reel endda, som vi så i 2008 – hvor Danske Bank ikke kunne låne til at købe eget flexlort. Her er situationen så den, at modspørgsmålet er, hvorfor er det i det hele taget nødvendigt med alt det flexlort?

    Svaret er, at det er det heller ikke! Der ligger 2-300 mia. klar til at blive konverteret til solide fast forrentede annuiteter. Det er så ikke boligejerne; men bla. industri og udlejningsbyggeri – for ikke at tale om landbrug.

    Det har såmænd intet med lånerne at gøre – det har noget at gøre med at tage et pressionsmiddel fra bankerne.

    Nu ved bankerne, at de ikke én gang til skal lade flexlortet stige katastrofalt for at presse Regering og Folketing – og det har IKKE en hujende fis at gøre med om man er socialdemokrat, venstre, Dansk Folkeparti eller SF at gøre.
    Det er at sørge for, at man IKKE igen kommer i en situation, hvor man skal give Danske Bank en uindskrænket garanti: Det gør man bare ikke!

    Det er bankerne, der vil true Regering og Folketing til at købe flexlortet så bankerne ikke skal afskrive tab. Den går IKKE. Det er sgu ikke Spanien detteher.

  10. Det tog sgu ikke lang tid for Sass, at skifte mening!

    Er det Nordea der leger med valutabalancen – eller er Nordea Danmark gået konkurs – altså så meget, at man ikke kan undlade at gå til krisemøde?

  11. Anne Pedersen: Det får Du næppe noget svar på….

    Så Du må nøjes med mine gætterier:

    Jeg tror faktisk, at “Flexredningen” var en konkret reaktion mod Nordeas, der formentlig har truet med at undlade at købe eget flexlort og dermed sende alle flexobligationer på markedet.

    Det tror jeg, fordi Nordea – foruden generelt at være i en ynkelig forfatning – er i meget store vanskeligheder på shipping udlån. Rederne betaler nemlig heller ikke i øjeblikket.

    Nordea har 100 mia. (sidst jeg så efter) i shipping udlån. Danske Bank er nede på 35 mia. – fra 50 mia. Den Norske Bank hænger op 250 mia.

    Det er sådan at det har fået den norske krone til at falde med 10% det sidste halve år.

    Sagen er jo den, at f.eks. Nordeas udenlandske filialer (datterselskaber) – som andre banker – er nød til at låne penge i moderbanken, fordi ingen vil låne dem penge. Det vil man ikke efter Cypern, hvor dem, der havde lånt de cypriotiske banker lån (i høj grad russiske spekulanter) tabte rigtige penge – og rigtig mange penge.

    Derfor er Nordea Norge nød til at låne penge af mor, når Norge kunne tænkes at erklære Nordea Norge konkurs, så derfor trækker alle indlånere sig i Norge.

    Noget tilsvarende gør sig gældende med flexlortet, hvor “investorerne” reelt er bankerne selv.

  12. Der er faktisk ikke ændret et komma i den løsning der fremlægges, men der er tydeligvis nogle investorer der har udtalt sig kritisk på et uoplyst grundlag der nu har indset at der ikke var noget at bekymre sig over.

  13. Tak skal Du have Benny!

    Det var der behov for – at få lovtekst og bemærkninger.

    Det er ikke betryggende at skulle orientere sig på baggrund af løse ministerudtalelser og presserygter.
    For slet ikke at tale om “bankøkonomer”.

  14. Så vidt, jeg kan se, så drejer forvirringen omkring ikrafttrædelse sig om der er tale om lånetilbud og hvorvidt, der er udstedt obligationer på dem eller ej!

    Så her taler vi formentlig om, at det er BRF med sine utallige ejendomme i “midlertidig besiddelse” og tilsvarende endeløse parkeringsaftaler til vildt opskruede priser – så grove, at det direkte laver buler i ejendomsprisstatistikken.

    Det betyder formentlig også, at det er BRF der omsider har ødelagt sig selv og alt omkring dem. Det har siden 2006-7 været almindelig kendt, at den bule var et finansielt galehus.

  15. Sammenfattende kan siges:

    Det er Nykreditkoncernen, der har nødvendiggjort denne lov.

    I korthed går det ud på, at flexlortet skal væk. Sker det ikke med det gode – det er der intet, der tyder på sker, så sker det med det onde: Helt personligt på flextumpeplan.

    Baggrunden er at på flextumpeudlånet har bankerne som hovedregel garanteret for “skiven” mellem 60%-80%. Derfor har bankerne været villige til at betale renterne (og i yderst sjældne tilfælde afdragene – sjældne, fordi flextumper kunne ikke drømme om at betale NOGET).

    Disse bankgarantier falder bort (efter hukommelsen 7½ år efter lånets oprettelse) og afdragsfriheden udløber efter 10 år. Det begynder at klemme sammen.
    Når bankgarantien udløber, så er det slut med at betale kreditforeningen på boligudlånet. Hvis man ikke betaler, så falder hammeren, så man må hellere komme i banken og få en ordning. Hammeren falder, fordi får kreditforeningen ikke sine penge, så ryger man på tvang! Så enkelt er det.

    Kreditforeningen er sådan set glad for flexlånet, fordi den lever (hvis man kan kalde det et liv?) af administrationsbidraget. Indtil nu har banken fået administrationsbidraget for den yderste del af lånet. Dvs. den del banken har garanteret for.
    Ved udløbet af garantien får kreditforeningen så HELE administrationsbidraget – og banken sidder tilbage med et boliglån (blandt andet – der er også f.eks. landbrugslån) uden nogen form for sikkerhed, fordi ejendomspriserne er faldet. Ydermere har banken en decideret ulyst til at betale kreditforeningen.

    Kreditforeningen kan bare fortsætte med at købe sit eget flexlort op – låne gratis af bankens indskyderes penge – og hælde administrationsbidraget i lommen. Kreditforeningen har INGEN motivation til at konvertere lånet.

    Det kommer til at ændre sig!

    Med det højere administrationsbidrag, som nu skal betales af boligejeren, så bliver et fast forrentet annuitet straks en hel del mere attraktiv – for nu har kreditforeningerne ingen hæmninger længere (som Erhvervs- og Vækstministeren surt har bemærket). Administrationsbidragene vil blive skruet op og op og op – ingen tvivl om det.

    Her vil det blive en endog meget god idé at få omlagt lånet til en fast forrentet annuitet: De kan nemlig sælges til investorerne og ikke bare til banken selv. Administrationsbidraget på en fast forrentet annuitet er en hel del lavere end på flexlort – og det vil blive værre.

    Den konkrete trussel fra Nykredits side er, at da banken ikke længere gider betale rente (og teoretisk set: Afdrag), så gider man da ikke købe flexlortet mere. Man gider heller ikke låne pengene i bankerne til at købe flexlortet.
    Det betyder så, at “auktionen” vil fejle, eller renten komme så højt op, at den kommer over udlånsrenten på andre former for banklån.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *